2020年1月3日，中央财经委员会召开第六次会议提出，要强化重庆和成都的中心城市带动作用，使成渝地区成为具有全国影响力的重要经济中心、科技创新中心、改革开放新高地、高品质生活宜居地，助推高质量发展。自此，推动成渝地区双城经济圈建设，正式上升为国家战略。

这一年，成渝两地政府动作频频，各项政策争相落地。2020年12月24日，成渝高铁正式提速——复兴号动车组从重庆沙坪坝站出发，以最高350公里的时速，仅用62分钟即到达成都东站。两地的通行时间从以往的两个半小时减少到了一个小时，这意味着成渝双城之间真正实现了高铁公交化运营。同时也标志着，世界瞩目的成渝地区双城经济圈大提速时代正式到来。

随着成渝一小时经济圈的全面开启，与重庆沙坪坝高铁站连为整体的“龙湖光年”也已落成。2020年12月30日，龙湖光年项目的核心组成部分——金沙天街正式开街。作为全国首个商圈高铁TOD综合体，集“大枢纽、大商圈、大天街”三位一体的龙湖光年将帮助沙坪坝区完成成渝地区双城经济圈机遇赋予的重要升级。

对标东京巴黎打造“垂直城市”

什么是TOD？

所谓TOD，就是以交通为导向的开发模式，通常是以高铁、轻轨、公交等公共交通站点为中心，以400-800米为半径，建立中心广场或城市中心。在这个生活范围圈内，可以实现工作、商业、文化、教育、休闲、娱乐以及居家的无缝衔接。TOD模式发源于美国，在东京、巴黎、香港等地有着颇多经典案例。它如同一条城市动脉，连接并激活着城市的各项资源。

而在重庆，龙湖光年就是这样一条城市动脉。不仅如此，它还是一座“悬浮的城市”——恰好位于沙坪坝站铁路综合交通枢纽正上方的龙湖光年，将凭借地下7层的立体交通，以及地上的综合商业空间，构建出一个超级魔幻的商业综合体。

怎么个魔幻法？举个例子。当外地人还在为重庆“李子坝轻轨穿楼”惊呼有趣神奇的时候，龙湖光年能让市民在逛街的同时，看到高铁列车从商场“脚下”穿梭而过。

不仅如此。在规划设计上，龙湖光年充分借鉴了日本涩谷站在空间使用上先地下化再高架化等“立体化”方式，并按照TOD模式全面展开。据了解，龙湖光年的地上部分，由长600米的裙楼和另外4栋塔楼整体构成，并修建了重庆沙坪坝区标志性的建筑双子塔(最高建筑高度将达到200米)。地下部分共有7层，每层都有相应的交通功能，并且设有大量停车位。除了涵盖成渝高铁专线、轨道交通1号线、轨道交通9号线、轨道环线，还有几十条公交线路汇聚于此。

交通枢纽带来的巨大客流，如何才能转化为消费客流？在这一问题上，金沙天街双管齐下，将项目定位为“城市级全业态高品质购物中心”，多维度满足人们对美好生活的追求。

在商业空间上，龙湖联合全球6大顶尖设计公司，以“长江三峡”为设计灵感，将其蜿蜒、奇险的地形特征通过建筑语言表达，在综合体内部构建了7大主题空间，打造“未来生活服务新七站”。

在业态上，龙湖重庆金沙天街聚合了多业态头部品牌，引进了超500个品牌，覆盖网红餐饮、特色文创、精品家居、潮流运动、潮玩数码、亲子教育等业态的强劲品牌矩阵。

助力沙坪坝区融入“双圈”建设

1997年，重庆直辖，沙坪坝中央位置的三峡广场商圈应运而生。

尽管是重庆传统的五大商圈之一，但与解放碑、观音桥等其他四大商圈相比，沙坪坝商圈的核心面积仅有0.27平方公里。受地理环境的制约，加之传统商贸比重偏大、商业环境综合能力较弱等影响，23年过去了，三峡广场的发展越发趋缓。

正当人们以“一潭静水”来形容三峡广场荣光不再时，龙湖来了。与以往选址不同的是，龙湖以34亿元的价格首次在主城区成熟商圈一举拿下沙坪坝高铁站地块。不久后，一个新名词开始进入重庆人的视线——商圈高铁TOD综合体。这就是“龙湖光年”。

如何破冰？龙湖的商业战略事实上非常清晰和坚定。对标东京涩谷之光、巴黎拉特芳斯等国际先进的TOD模式，龙湖力求以商圈高铁TOD模式来改变这一局面。

“我们有20年的商业运营发展和沉淀，有近百个城市综合体的项目实践，所以才敢来重点打造这个国家级的‘站城一体化’开发样本。”龙湖集团总规划师胡剑坦言。正是看中了沙坪坝背靠成渝地区双城经济圈建设的政策红利、大幅延伸的经济辐射能力，龙湖才会强势出击，采用这种高歌猛进、弯道超车的杀手锏策略。

据胡剑介绍，龙湖光年建成后，沙坪坝商圈的面积将扩大到0.74平方公里，扩容近3倍。其中，金沙天街就占到了21万方，体量超过现有沙坪坝商圈商业的总和。

不仅如此。三峡广场的消费局面也将重新升级。按照胡剑的说法，“商圈+天街”，龙湖将用这两大超级IP，汇聚更多优质商业，通过高效的交通接驳、多元的业态组合及丰富的建筑空间，实现消费者与商业空间的完美连接。

而作为全国首例高铁车站上的城市综合体，龙湖光年看似复杂的线路布局，却将有效盘活整个城市的人流量。胡剑坦言：“作为未来‘五轨合一’的枢纽站，多种交通工具在这里‘零换乘’，会大大增加沙坪坝商圈的人流量和消费能力。”

根据最新的《重庆商圈发展报告》显示，沙坪坝商圈地均零售额7.11亿元/万平方米，居重庆全市商圈之首，成为重庆商圈每平方米所产生销售额最高的地方。这一数据也体现出沙坪坝商圈真正的零售价值。

值得一提的是，龙湖重庆金沙天街正下方的沙坪坝站，正是成渝高铁的始发站，与西南区域规模最大的成都东站无缝连接。这意味着，随着高铁的正式开通，金沙天街将迎来众多两地客流。而对龙湖光年来说，充分发挥中心城市和城市群带动作用，建设现代化都市圈，立足重庆，辐射西南，有力推动成渝地区双城经济圈建设，将不再是一句空话。

TOD最新样本“瞄准”轨道客流

作为全国首个商圈高铁TOD综合体，龙湖光年称得上是龙湖TOD战略中最受业内关注、最被期待瞩目的一个样本。

“龙湖光年的特殊性就在于它是城市核心区的高铁加上4条轨道线、27条公共交通路线结合在一起的一个城市综合体。它的公共属性与住宅项目相比，是完全不一样的。”胡剑坦言。

按照胡剑的说法，龙湖商业从拿地到开业的平均周期为36个月，在具体操作中，既有模块化的要求，又兼顾各种实际因素。这也是自2003年以来，以地铁公共交通为导向的TOD项目开发，已经开始成为龙湖商业侧重点的重要原因。在业内，龙湖商业被称为“重资产+精细化运营”的典型。它既不同于万达的高周转，又与凯德的基金模式有明显差异，却恰好对上了TOD的功能全属性。

为什么要详细研究TOD？胡剑说：“TOD的优势是不言而喻的。连接着高铁、轨道、公交多路网，使城际、城区内畅外连，并且集工作、商业、文化、教育、居住等核心资源于一体。”

在胡剑看来，综合国外成熟市场的发展来看，购物中心是随着铁路、高速公路等大交通出现以后诞生的业态。在中国，TOD这一领域的前景十分广阔。随着新型城镇化的推进，城市群将逐渐崛起，城市交通、城际交通等网格化的交通轨道逐渐完善，加上产业升级和社交方式改变带来的消费机会，胡剑认为，未来城市的客流必然会向高铁和轨道集聚。

“例如，现在的上海、北京、广州等城市，轨道客流已经占到了城市客流的60%-70%，而重庆也达到了50%左右。” 胡剑表示，“尤其是国内大循环和外循环互补所带来的大的消费机会，才有可能使中国商业地产形成真正的‘TOD模式’。”

为什么要在沙坪坝商圈做光年TOD？胡剑表示，这和龙湖的大商业战略有关。“我们要和城市一起生长，服务好老百姓的各种需求，无论是TOD战略，还是这个项目，都和龙湖的业态、产品、服务目标完全匹配。而这种属性，在龙湖商业网格化布局的战略背景下也显得尤为重要。”

熟悉龙湖商业的人都知道，每个商业项目从土地获取到开始招商前，龙湖都会耗费大量的人力财力去找到这个项目的独有定位——从细分区域客群需求，到竞品研究，再到品牌落位，会有一个非常系统的脚本，也可以解读为该产品独有的IP属性。“早在2009年龙湖研究整个重庆重要城市板块和节点的时候，我们就发现了沙坪坝这里。”胡剑坦言，“当时同时接触的企业有十多家，到了最后只有龙湖一家还坚持要做。我们要把天街产品、办公、长租公寓等最好的产品放在这里。”

数据表明，近20年的坚持，70个TOD项目投入，造就了目前龙湖行业数一数二的地位。2020年9月29日，中国城市公共交通协会与中国房地产业协会共同组织编制的《城市轨道TOD综合开发项目通用技术规范》及《城市轨道TOD综合开发项目评价标准》正式发布，这是中国首个TOD团体标准。而龙湖，是唯一参与编制的开发企业。 （龙湖集团 文/图）