2022年1月7日，龙湖智创生活递交招股书，计划在港交所上市。

龙湖智创生活是龙湖集团推出的全新品牌，其主营业务是从龙湖集团分拆出来的智慧服务和商业运营业务，定位于中国领先的提供物业管理及商业运营服务的智慧生活及空间服务品牌。

经济“双循环”的战略下，线下消费的价值被重新发掘，商场相关业态受到资本追捧。商管服务为商场提供管理运营服务，商业模式成熟且壁垒较高，在消费的带动下，商管服务可以迅速实现扩展，保持稳定现金流入兼具良好的成长性，是市场上稀缺的投资。

龙湖智创生活递交招股书，则意味着继华润万象生活之后 ，又一个优质的商管标的即将入市。

营收快速增长 智创生活跻身行业头部

商管是一条“长坡厚雪”赛道。

平安证券报告显示，2021 年上半年，中国购物中心新开业148个，总规模达4.5 亿平方米。据平安证券预测，2030 年中国购物中心销售额将达到9.6 万亿元，租金规模将达到1.3 万亿元，商管作为购物中心的管理运营方，拥有广阔的市场前景。

正因如此，龙湖智创生活从龙湖集团分拆时，商管被纳入其中，而非市场上传言的物业服务独立上市。据招股书披露，截至2021年9月30日，龙湖智创生活营业收入为77.7亿元，其中住宅及其他非商业物业管理服务营业收入为60.12亿元，商业及物业管理运营服务为17.59亿元，后者占总营收比例达到22.6%。

招股书显示，2019年到2020年，龙湖智创生活的商管营收从4.82亿元增长到17.59亿元，商管营收的快速增长得益于管理规模的不断增长。截至2021年12月28日，龙湖智创生活在管60个已开业购物中心，在管面积达到580万平方米，服务的租户和商家多达13000家。

以购物中心管理数量和面积来讲，龙湖智创生活已经达到行业头部水平。据华润万象生活2021年半年报显示，其商业运营服务的购物中心及写字楼建筑面积约为840万平方米，商业运营及物业管理服务板块营收为16.2亿元。

相比住宅物业管理，商管的毛利率要高出一个量级。华润万象生活2020年年报显示，其商管毛利率高达41.8%，而同期住宅物业管理业务毛利率为15.9%，所以资本市场愿意给商管业务更高的估值。截至2021年1月7日，华润万象生活的静态市盈率已经达到83.50，远高于其他只以住宅物业服务为主营业务的上市公司。

商管在龙湖智创生活同样扮演重要角色，截至2021年9月30日，商管业务毛利率达到35.3%，随着商管收入规模的扩大，龙湖智创生活盈利水平将得到持续提升。

在扩展规模的同时，获得更高的盈利水平，龙湖智创生活的秘诀是引入科技力量。基于母公司对科技的信念、强大研发团队所支持的长期投资，龙湖智创生活已经拥有了一套完整的、系统化的、业内领先的科技体系，为物业管理服务和商业管理运营服务提供赋能。

品牌优势明显 做“更有想象力”的生意

纵观行业发展，商管行业仍处在爆发初期，商管规模的扩张很大程度上依赖母公司商场数量的增长，同母公司形成良好的协同关系，是商管公司冲出一线的关键。龙湖集团早在2002年就入局商业，受益于其在商业上的广泛布局，龙湖智创生活在商业运营服务上具有得天独厚的优势。

据了解，龙湖智创生活这一“新物种”的推出，不是对“龙湖智慧服务”的升维，也不是龙湖智慧服务和龙湖旗下商业运营服务的简单相加，而是基于全新业务内涵、外延，在“一个龙湖”生态体系中，生长出来的全新品牌。

在“一个龙湖”生态体系中，龙湖智创生活凭借跨业务领域、可持续、高品质的服务能力，成为维系与促进龙湖集团不同空间、资产、产品、服务紧密相连的关键角色，是龙湖集团与庞大客户群体之间稳定联系的纽带。

龙湖智创生活通过服务推动不同业务之间的交叉引流，形成多向赋能，让“一个龙湖”生态系统所有的用户均能触达更丰富的产品、服务、便利及权益，从而提升用户满意度与忠诚度，推动“一个龙湖”生态系统进一步壮大，实现良性循环。

背靠龙湖集团，龙湖智创生活探索出一条全新的商业路径，借助母公司商业开拓能力，向内协同与向外拓展相结合，形成业务的增长飞轮，带动“一个龙湖”生态体系发展壮大。

在科技化优势、创新的商业模式和母公司实力的加持下，龙湖智创生活有能力做出“更有想象力”的生意。

（重庆龙湖集团 文/图）